La nouvelle ordonnance de tranposition du décret européen de régulation du crédit hypothécaire
est parue le 25 Mars 2016 et concerne les activités des IOBSP mais aussi celle des établissements de crédits et bancaires.
Les décrets d'application devraient paraître courant avril voire mai, mais l'on peut déjà
décortiquer les textes qui portent transposition de la directive de 2014 sur les crédits immobiliers souscrit pour l'achat d'un bien immobilier à usage résidentiel ( locatif et RP).
Les banques ET les IOBSP vont devoir fournir à leurs prospects:
des informations générales sur le crédit immobilier
• en matière de
publicité, les banques et les IOB vont devoir fournir un exemple représentatif qui fournit les informations obligatoires avec notamment un taux de crédit et un coût
de crédit.
• en matière
d'expertise immobilière relative aux crédits hypothécaires, il est aussi question que les banques fassent appel à des experts soumis à de nouvelles obligations de formation
professionnelle pour justifier de leur compétence.
une fiche d'information précontratuelle (FISE), comme pour le crédit à la
consommation, précisant et synthétisant les informations données
• Informations sur le produit fournies au consommateur par un intermédiaire de crédit:
VALORIALE FORMATION VOUS FOURNIT UN MODELE DE FISE POUR VOUS METTRE EN CONFORMITE AVEC LA REGLEMENTATION. Sachez que la
FRANCE DONNAIT DEJA DE NOMBREUSES INFORMATIONS DANS LA FICHE PRE-CONTRACTUELLE.
Attention:
« Art. L. 341-26. – Le prêteur qui accorde un crédit sans communiquer à
l’emprunteur la che d’information standardisée européenne mentionnée à l’article L. 313-7 et au second alinéa de l’article L. 313-24 ou l’information précontractuelle mentionnée au deuxième
alinéa de l’article L. 313-64 peut être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge.
-
Le nom, le numéro de téléphone et l’adresse géographique de
l’intermédiaire de crédit sont les coordonnées que le consommateur peut utiliser pour toute future correspondance.
-
Les informations sur l’adresse électronique, le numéro de télécopieur, l’adresse web et la personne ou le point de
contact sont facultatives.
-
L’intermédiaire de crédit indique au consommateur si des services de conseil sont fournis et
sur quelle base et à quel tarif.
-
Des explications concernant le mode de rémunération de l’intermédiaire de crédit. S’il perçoit une
commission de la part d’un prêteur, le montant et, si celui-ci est différent du nom figurant dans la section 1, le nom du prêteur sont indiqués.
des explications adéquates en fonction du profil dressé
lors du bilan patrimonial, base de l'analyse de la capacité d'emprunt
une information d'alerte si tel est le besoin, dans le cadre du
surendettement et de la lutte contre le blanchiment d'argent
une analyse de l'endettement ou solvabilité du prospect encadrée par la
loi.
L'ordonnance précise aussi que le conseil doit
désormais être séparé de l'activité d'intermédiation elle-même et de l'octroi du crédit lui-même. Le conseil est une
recommandation personnalisée faite au prospect emprunteur et ceci en dehors de toute activité d'intermédiation ou de l'octroi d'un prêt. Ces "recommandations" faites par les IOBSP mandatés par les banques(convention banque?) et/ou mandaté par le client lui-meême(suffisant
depuis 2013 on vous le rappelle messieurs les Banquiers), doivent émanées de l'analyse de plusieurs contrats de crédit d'enseignes différentes, ou pour les MOBSP exclusifs niveau 2 d'un nombre de
contrats possibles suffisamment élevés pris dans leur propre gamme de prêts possibles.
Le décret d'application devrait préciser de quelle manière ces 3
"métiers" vont s'articuler dans la séparation engendrée et notamment comment le conseil peut être dispensé et facturé.
Attention: Ce que dit
la Directive européenne: "Le service de conseil indépendant ne peut en aucun cas donner lieu à une
rémunération, sous quelque forme que ce soit, de la part d’un prêteur ou d’un intermédiaire de crédit." Ce que dit la Loi française ( Art 519-6-1 du CMF, c'est totalement le contraire:
"Par dérogation à l’article L. 519-6 et dans le cadre de la
fourniture d’un service de conseil indépendant au sens de l’article L. 519-1-1, les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement peuvent percevoir une rémunération de leur
client. » Donc les IOBSP mandaté par leur client pour une mission de conseil indépendant(voir plus haut) peuvent facturer le conseil.
Le conseil indépendant en crédit peut porter sur tous les types de crédit sauf les
regroupements de crédits viagers hypothécaires.
La déontologie métier a été renforcée également par cette ordonnance, ce qui
n'est pas un mal eu égard au comportement parfois douteux de certains IOBSP...L'ordonnance précise tout de même la : " Règle de conduite et rémunération":
« Art. L. 314-22. – Dans le cadre de l’élaboration, de l’octroi et de
l’exécution d’un contrat de crédit, de service de conseil ou de services accessoires, les prêteurs agissent d’une manière honnête, équitable, transparente et professionnelle, au mieux des
droits et des intérêts des consommateurs.
« L’octroi de crédit, de services accessoires ou de services de conseil s’appuie sur les informations relatives à la
situation de l’emprunteur et sur toute demande spéci que formulée par celui-ci, ainsi que sur les hypothèses raisonnables quant aux risques que la durée du contrat de crédit fait courir à
l’emprunteur.
« Art. L. 314-23. – La manière dont les prêteurs rémunèrent leur personnel
et les intermédiaires de crédit ne porte pas atteinte aux obligations mentionnées à l’article L. 314-22.
« Les personnels concernés sont les personnes physiques qui travaillent pour le prêteur et qui exercent directement ou
participent à des activités d’élaboration, de proposition, d’octroi ou d’exécution des contrats de crédit ou de fourniture de services de conseil mentionnés au présent titre. Sont également
concernées les personnes physiques qui encadrent directement les personnes susmentionnées.
« Tout vendeur personne physique, salarié ou non d’un prêteur, ne peut, en aucun cas, être rémunéré en
fonction du taux du crédit ou du type de crédit qu’il a fait contracter.
« Pour les opérations de crédit mentionnées à l’article L. 313-1, la politique de rémunération du personnel
responsable de l’évaluation de la solvabilité est élaborée, dans la mesure nécessaire compte tenu de la taille, de l’organisation interne et de la nature, de l’étendue et de la complexité des
activités du prêteur, dans le respect des principes énoncés à l’article L. 511-71 du code monétaire et financier.
« Les prêteurs veillent à ce que la politique de rémunération permette et promeuve une gestion du risque saine et
comporte des mesures visant à éviter les conflits d’intérêts.
« Cette politique de rémunération ne dépend pas du nombre ou de la proportion des demandes
acceptées.(attention au déplafonnement???)
« La politique de rémunération du personnel fournissant un service de conseil mentionné aux articles L. 313-13 et L.
313-14 ne porte pas atteinte à sa capacité de servir au mieux les intérêts de l’emprunteur et ne dépend pas exclusivement des objectifs de vente. » ;
Tous les personnels des IOBSP (y compris donc le mandataires) et des établissements de
prêts vont devoir justifier de la capacité professionnelle à l'embauche ou au mandat et l'ordonnance instaure, à l'instar des agents immobiliers soumis depuis le 1er avril 2016 à une obligation de
formation continue triennale, une même obligation de maintien des compétences au travers de formation tout au long de la carrière.
« Formation du prêteur et de
l’intermédiaire
« Art. L. 314-24. – Les prêteurs et les intermédiaires de crédit veillent à
ce que le personnel placé sous leur autorité possède et maintienne à jour des connaissances et compétences appropriées concernant l’élaboration, la proposition et l’octroi des contrats de
crédit mentionnés à l’article L. 313-1, la fourniture de service de conseil mentionné aux articles L. 313-13 et L. 313-14 ainsi que, le cas échéant, l’activité
d’intermédiation.
« Lorsque la conclusion d’un contrat de crédit implique la souscription de services accessoires, un niveau suffisant de
connaissance de ces services et de compétence pour leur fourniture est exigé.(MIOBSP Niveau 3 rien ne change)
« Les modalités d’application du présent article sont fixées par décret.
« Art. L. 314-25. – Les personnes chargées de fournir à l’emprunteur les
explications sur les prêts mentionnés aux articles L. 312-1 à L. 312-3 et de recueillir les informations nécessaires à l’établissement de la che prévue à l’article L. 312-17 sont formées à
la distribution du crédit à la consommation et à la prévention du surendettement. Attention donc à la formation de vos assistantes qui devront, à minima, suivre la formation LCC (
VALORIALE FORMATION fournit cette formation à 300€ en FOAD, nous contacter pour les modalités)-
L’employeur de ces personnes tient à disposition, à des ns de contrôle, l’attestation de formation mentionnée à
l’article L. 6353-1 du code du travail, établie par un des prêteurs dont les crédits sont proposés, sur le lieu de vente ou par un organisme de formation enregistré. Les exigences minimales
auxquelles doit répondre cette formation sont définies par décret. » ;
Attention à la concurrence européenne! Tous les IOBSP du territoire de l'Union Européenne vont pouvoir installer une activité
sur le territoire français...en libre prestation et libre service, l'inverse est aussi vrai...à bon entendeur.
En matière de formation professionnelle continue aussi bien pour les
établissements prêteurs que pour les IOBSP ( leurs personnels et leurs mandataires), il est question de verrouiller certains domaines de compétence obligatoires définis comme suit
dans la Directive européenne:
"
EXIGENCES MINIMALES CONCERNANT LE NIVEAU DE CONNAISSANCES ET DE
COMPÉTENCES
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1 Il convient que les
exigences minimales concernant les connaissances et compétences du personnel des prêteurs, des intermédiaires de crédit et des représentants désignés visés à l’article 9 et des personnes participant
à la gestion des intermédiaires de crédit ou de leurs représentants désignés visés à l’article 29, paragraphe 2, point c), et à l’article 31, paragraphe 2, incluent au moins:
1 a) la connaissance
suffisante des formules de crédit relevant du champ d’application de l’article 3 et des services auxiliaires généralement proposés avec ces produits
NOTRE PROGRAMME IOBSP DE NIVEAU 1 PREVOIT, DANS LA PARTIE SUR LE CREDIT IMMOBILIER, UNE EXPLICATION DU TAEG AVEC FORMULE DE CALCUL.
2 b) la connaissance suffisante de la législation relative aux contrats de
crédit à la consommation, en particulier la protection des consommateurs>>LE PROGRAMME OFFICIEL DE LA FORMATION REPOND EN TOUS POINTS
A CETTE OBLIGATION EN FRANCE
3 c) la connaissance et
compréhension suffisantes des procédures d’achat de biens immobiliers;>>>NOTRE PROGRAMME DE FORMATION PREVOIT UN LIEN ETROIT ENTRE LA TRANSACTION IMMOBILIERE ET LE PRET IMMOBILIER
ET NOS ETUDES DE CAS SONT FONDEES SUR DES EXEMPLES CONCRETS D'ACQUISITION IMMOBILIERE DEPUIS LE COMPROMIS JUSQU'AU DEBLOCAGE DES FONDS PARTIELLISES
4 d) la
connaissance suffisante de l’évaluation des garanties;>>> LE PROGRAMME OFFICIEL DE LA FORMATION REPOND EN TOUS POINTS A CETTE OBLIGATION EN
FRANCE(HYPOTHEQUES,PPD,CAUTION MUTUELLE,...)
5 e) la
connaissance suffisante de l’organisation et du fonctionnement des cadastres>> UN COMPLEMENT DE FORMATION A ETE INTEGRE AU MANUEL DE FORMATION POUR LA COMPREHENSION GENERALE DU
CADASTRE
6 f) la
connaissance suffisante du marché dans l’État membre concerné; >>> NOUS FOURNISSONS DANS LE MANUEL DES INFORMATIONS SUR LE MARCHE DU CREDIT EN FRANCE A JOUR EN FONCTION
DES INFORMATIONS INSEE ET ACPR, MISE A JOUR TOUS LES ANS OU PLUS REGULIEREMENT EN FONCTION DES PUBLICATIONS OFFICIELLES.
7 g) la
connaissance suffisante des normes déontologiques>>> NOUS FOURNISSONS UNE CHARTE DEONTOLOGIQUE POUR LE METIER D'IOBSP DANS NOTRE MANUEL, et chaque réseau ou courtier indépendant
devrait en avoir une dans son cabinet...
8 h) la
connaissance suffisante du processus d’évaluation de la solvabilité du consommateur ou, le cas échéant, compétence pour évaluer la solvabilité du consommateur;>> NOTRE MANUEL ET NOS ETUDES DE
CAS PREVOIT L'APPORT DE CONNAISSANCES ET DE NOTIONS DE CALCULS D'ENDETTEMENT
9 i) le
niveau suffisant de compétences financières et économiques.>> LE PROGRAMME DE FORMATION REPOND EN TOUS POINTS A CETTE OBLIGATION
10 j) Lors de
l’établissement des exigences minimales concernant le niveau de connaissances et de compétences, les États membres peuvent faire la différence entre les niveaux et les types d’exigences applicables
au personnel des prêteurs, au personnel des intermédiaires de crédit ou de leurs représentants désignés et au personnel d’encadrement des inter médiaires de crédit ou de leurs représentants
désignés.>>> L'ORIAS S'EST CHARGEE DE CETTE DISTINCTION EN 2012 EN CREANT DES CAPACITES PROFESSIONNELLES DISTINCTES DE MANDATAIRES ET LES FORMATIONS ET PROGRAMMES MINIMAUX
RELATIFS.
Les États membres établissent le niveau de connaissances
et de compétences suffisant sur la base:
a) des qualifications professionnelles, par exemple les diplômes, les titres, les formations professionnelles, les tests de
compétence; >> CELA SIGNIFIE QUE LE DECRET D'APPLICATION VA PEUT-ÊTRE ENFIN ABORDER LA QUALITE DES TESTS ET LEURS MODALITES DE REPASSAGE EN CAS D'ECHEC ou
b) de
l’expérience professionnelle, qui peut être définie comme un nombre minimal d’années de travail dans les domaines liés à l’octroi, à la distribution et à
l’intermédiation de produits de crédit.
Après le 21 mars 2019, la détermination d’un niveau
suffisant de connaissances et de compétences ne repose pas uniquement sur les méthodes énumérées au premier alinéa, point b). >> CE POINT A DEJA ETE REGLE PAR L'ORIAS EN 2013 MAIS CELA
SIGNIFIE QU'APRES CETTE DATE, TOUS LES IOB DEVRONT SUIVRE UNE FORMATION QUELLE QUE SOIT LEUR EXPERIENCE PROFESSIONNELLE.
L'obligation de formation concerne aussi bien le FRONT OFFICE (personnel et mandataires ayant contact avec la clientèle) que le BACK
OFFICE(analystes et personnels administratifs)
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